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从青岛城市的扩张过程,看哪里的房子值得买

发布时间:2020/10/27 23:53:35 点击量:

仅从城市空间上来讲,我认为青岛的城市扩张过程分为两个阶段或者两个方式:一个是摊大饼,一个是蛙跳式。


摊大饼是第一个阶段,也是青岛市区成形的阶段。

德国占领青岛后,最先发展的是青岛湾,并逐步向东、向北扩张,这是百年青岛的起源地。德国是打算好好经营青岛的,甚至不惜血本建设了胶济铁路。这一时期,诞生了青岛的铁路和港口。


不想德国的心血被日本摘了桃子,在日占和民国时期,青岛市区继续向北、向东扩展。


日占和民国时期,向北走得是工业路子,在老四方建设了很多的纺织厂以及配套的化工厂,并在这些工厂周边衍生了家属居住区,这是老四方的底子。


向东走得是文艺路线,一座原山东大学,N座名人故居,几片海滩,至今仍是青岛最负盛名的人文景点。


可以说,青岛的工业和人文底子,都是在建国之前形成的。


建国伊始,青岛市区继续以工业化的路子向北推进,老沧口诞生了碱厂、红星化工、青岛钢铁,老沧口成了第二个老四方。


上世纪90年代之前,青岛市区的范围基本就在青岛湾、汇泉湾、太平湾向北推进到沧口的这片狭长区域内。


上世纪90年代,青岛破天荒的成了第一个吃螃蟹的城市,率先把市政府搬迁到浮山湾畔。


这一次东扩,打破了青岛市区萎缩在胶州湾东侧狭长地带的百年发展历史。由于那时还没有实行商品房的制度,我们无从知道这次东扩对于房价的影响。


21世纪的第一个十年,成就了浮山后。得益于市政府的东迁,市南、市北东部和崂山区发展了起来,尤其是浮山后,这个与前海只有一山之隔的地方,当时被山前的“城里人”形容为“宁要山前一片瓦,不要山后一间房”。


浮山后当时是一片新区,没有马路、医院、学校,被人瞧不起也是自然。浮山后借助于紧邻市区的位置、全是新房子的观感,很快就让老青岛人刮目相看,成了青岛第一片房价逆袭的地方,现在已经贵为富人区。


21世纪的第二个十年,成就了新都心和李村。


南部市区饱和后,摊大饼自然就摊到了紧邻的新都心和李村,新都心、李村与原来的浮山后一样,闪了不看好它们的人的眼。一个不思进取、一步三顾的人,即使看到了第一个果子落地被别人接走了,也依然会固执的守着自己的一亩三分地,白白错过第二个、第三个果子落地。


在新都心、李村买房的人,更多的是来青岛工作的“新青岛人”。这群人多是有学历的年轻人,他们的聚集区,更容易形成一个文明、年轻、有活力的生活区,这样的区域无疑更有吸引力,也是大家换房改善的首选地。


再然后,青岛的市区继续向北扩张到十梅庵,向东扩张到东李,目前十梅庵和东李还处于配套完善的时期,等到地铁、商业、学校、医院落地的时候,就是他们逆袭的时候。


至此,市南、市北、崂山、李沧这四个青岛市内区正式扩张完成,这是一步接一步、一步邻一步摊大饼式发展起来的,为了这一阶段的完成,青岛用了120年。


回顾这120年青岛市区的扩张史,尤其是有商品房之后的历史,房价实现逆袭的地方总是紧邻“市区”的“郊区”,有“市区”人口、产业、配套的外溢,这些“郊区”发展起来是早晚的。


说到此,我们可以在青岛市区找一找,哪里还有一片大面积的拆迁地、农田、村落,这些地方就容易变成下一个浮山后;哪里有一片配套不完善但新房集中的地方,哪里就可能成为下一个房价逆袭的地方。


简单地说,在青岛市区买房,想要实现快速的升值,就得买市区内偏点的便宜点的新房集中的地方。


再来看青岛的蛙跳式发展,其中部分和市区的摊大饼同时进行,大部分要更晚一些。


青岛蛙跳的第一步是城阳和黄岛。城阳虽然和李沧区挨着,但城阳中心选在了城阳街道,离李沧区交界处10公里。


要知道,李沧区政府紧邻市北区,市北区政府与市南区仅有一路之隔,都想靠着发达地区的带动来实现发展,偏城阳区把临李沧区的地方让给了飞机场、汽车北站和众多的小厂房。


向西跳的第一步是黄岛,虽然靠着青岛市区发展,但终究隔着胶州湾这一天然屏障。


城阳和黄岛,这青岛市区蛙跳的第一步,早在上世纪90年代就跳过去了,但一直都是城乡结合部的模样,直到2010年代才借助楼市的春风有了城市的感觉。


从此,青岛蛙跳的步伐就没有停过,可与城阳、黄岛距离较近、有发展基础的胶南、即墨、胶州市区并不是重点发展的地方,胶南、即墨、胶州与城阳、黄岛的中间地带也不是重要的地带,青岛城市扩张的这只“娃”,在天南海北的跳,不依靠青岛市区,也不临城阳、黄岛、胶南、即墨、胶州市区,真是一只疲累的“娃”。


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